Die Geldschwemme bringt uns den endlosen Immobilienboom

Im vergangenen Jahr hätten demzufolge Käufer rund 237,5 Milliarden Euro für Wohnimmobilien, andere Gebäude und Bauflächen ausgegeben. Das seien etwa 25 Prozent mehr gewesen als noch zwei Jahre zuvor, teilte der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse am Dienstag mit. Eine Trendumkehr sei „nicht in Sicht“, sagte Vorsitzende Anja Diers, deren Arbeitskreis rund eine Million Kaufverträge ausgewertet hat.

Vor allem Wohnimmobilien verteuerten sich weiter. „Die wachsende Nachfrage treibt Umsätze und Preise“, sagte Matthias Waltersbacher, Experte für Wohnungs- und Immobilienmärkte beim Bundesinsitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bei der Vorstellung der Ergebnisse. Die Zuwanderung in Ballungsregionen und die niedrigen Zinsen würden diese Nachfrage weiter befeuern.

München vor Sylt

Aus Sicht von Münchener Käufern klingt das freilich nach einem Schnäpchen. In der bayerischen Landeshauptstadt kostet ein Haus im Durchschnitt 8500 Euro pro Quadratmeter. In Konstanz sind es 5150 Euro. Besonders günstig kommen Eigenheimkäufer dagegen in Sachsen-Anhalt weg. Im dortigen Landkreis Mansfeld-Südharz kostet der Quadratmeter 380 Euro. Im Kyffhäuserkreis in Thüringen zahlt man 470 Euro.

Diese Preisangaben dürften manche Marktbeobachter verwundern. Doch die Grundlage für die Datensammlung der Gutachterausschüsse könnte verlässlicher nicht sein. Denn es handelt sich um die offiziell mitgeteilten Preise von Ämtern und Notaren auf der Basis tatsächlicher Verkaufsabschlüsse. Ergänzt werden sie die Daten durch Marktkenntnisse der Gutachter vor Ort sowie durch Analysen des BBSR, das den Marktbericht zusammengestellt hat.

So sind in den offiziellen Kaufpreisen beispielsweise auch jene Objekte einbezogen, die zum Zeitpunkt des Verkaufs beispielsweise unsaniert und vermietet sind. Solche Immobilien liegen meist deutlich unter den spektakulären Höchstpreisen, die etwa für Neubauten aufgerufen werden.

Chinesen auf Einkaufstour in Europa

BBSR-Experte Waltersbacher sieht aktuell wenig Anzeichen für eine Beruhigung des Marktes. „Die wirtschaftsstarken Ballungsräume wachsen weiter“, sagte er. Und „die Nachfrage nach Immobilien wächst umso mehr, je mehr Geld vorhanden ist, das angelegt werden muss.“ Niedrige Zinsen und die steigende Nachfrage von Profi-Anlegern aus dem Ausland erhöhten den Druck, so Waltersbacher.

Noch nie zuvor wurde im Immobilienmarktbericht der Gutachter die Bedeutung des Kapitalmarkts und von Anlegern aus dem Ausland als Preistreiber so hervorgehoben. „Vor allem Käufer und Investoren aus Asien und dabei insbesondere aus China sind in den letzten beiden Jahren auf Einkaufstour in Europa gegangen“, so Waltersbacher. „Das spürt man vor allem in den größten Städten Deutschlands, beispielsweise in Berlin und Frankfurt.“

Trotz des großen Interesses aus dem Ausland: Die größten Preistreiber bleiben die Deutschen selbst, also jene Käufer, die hier eine Immobilien kaufen und auch darin wohnen. Auf selbstgenutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen entfallen 75 Prozent des Geldumsatzes aller Wohnimmobilien. Das Investitionsvolumen in selbstgenutztes Wohneigentum stieg dem BBSR zufolge zwischen 2009 und 2016 bei Eigenheimen jährlich um acht Prozent, bei Eigentumswohnungen sogar um zehn Prozent jedes Jahr.

Experten sehen noch immer keine Blase

Auch das Maklerhaus von Poll Immobilien befasste sich mit den Zahlen der Gutachterausschüsse und analysierte die absolut gezahlten Kaufbeträge. Demnach stellt auch hier München wieder einen Rekord auf: „Die im Durchschnitt gezahlte Summe für ein Ein- oder Zweifamilienhaus überschritt 2016 in München wie im Vorjahr als einzige Stadt in Deutschland die Millionenmarke“, meldet von Poll. „Rund 1,15 Millionen Euro wurde hier im Schnitt für ein Eigenheim bezahlt.“ In Magdeburg seien es hingegen 173.000 gewesen (Rang 43).

Ernst zu nehmende Anzeichen einer Preisblase sehen die Experten trotz allem noch nicht. Zwar hätten sich die Kaufpreise vielerorts längst von der Entwicklung der Einkommen abgekoppelt, sagt BBSR-Analyst Waltersbacher. Azch die Kreditbelastung der Käuferhaushalte sei leicht gestiegen. Das sorge jedoch nicht für eine Systemgefahr am Kreditmarkt: „In Deutschland sorgen die langen Zinsbindungen und derzeit steigende Tilgungsraten für eine nach wie vor stabile Immobilienfinanzierung“, sagte Waltersbacher.

Anja Diers sieht das ähnlich. Örtliche Preisübertreibungen seien zwar durchaus erkennbar. „Der Preisanstieg alleine ist jedoch nur einer von mehreren Indikatoren“, sagte sie. Damit man von einer echten Immobilienblase sprechen könne, müssten weitere Faktoren hinzukommen – etwa eine deutliche Zunahme spekulativer Käufe und höhere Beleihungsausläufe bei der Finanzierung. „Diese Indikatoren treten aber zurzeit nicht gemeinsam auf“, so Diers.